La loi Pinel est un dispositif d'investissement locatif très efficace en terme de réduction d'impôts, et très facile à mettre en œuvre. Il s'adresse donc aussi bien à des investisseurs avisés qui souhaitent faire baisser leur facture fiscale, qu'à des "primo investisseurs", qui souhaitent réaliser leur premier achat locatif, afin de payer moins d'impôts, toute en se constituant un patrimoine et capital retraite.
En détails
L'article 5 de la loi de finances pour 2015 modifie le dispositif "Duflot". Ce nouveau dispositif est appelé loi "Pinel".
Contribuables concernés
Les investisseurs imposables.
Type d'avantage fiscal
Réduction d'impôt répartie sur 6, 9 ou 12 ans et respectivement de 12 %, 18% et 21%. Le prix de revient de l'investissement est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €.
Conditions à respecter
Loyer plafonné et conditions de ressource du locataire.
Engagement de location de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans.
Dispositif
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 21 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-dessous).
Logements concernés
Peuvent bénéficier de ce dispositif Pinel lié au neuf :
les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM).
les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement.
les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière.
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Pinel. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'au plus deux logements.
Date d'entrée en vigueur
Ce dispositif n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Septembre 2014, et ce jusqu'au 31 décembre 2021 (Loi de finances 2018).
Type d'avantage fiscal
L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Elle est calculée sur la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement. Son taux varie en fonction de la période d'engagement souhaitée :
Engagement de location
6 ans : 12 % du prix de revient de l'investissement étalé par sixièmes sur 6 ans.
Prorogation de 3 ans : 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans.
Prorogation de 6 ans : 18% du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans puis 1% par pendant 3 ans.
9 ans : 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans.
Prorogation de 3 ans : 18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans,puis 1% par an pendant 3 ans.
Le prix de revient servant au calcul de la réduction d'impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret, et ne pouvant dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 fixe ce plafond à 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.
Obligations à respecter
L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de 6 ou neuf ans.
Le locataire doit en faire son habitation principale.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l'option de la déduction forfaitaire).
Plafonds de loyer
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Plafonds de ressources
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (N-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due :
a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune.
au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune.
au décès du contribuable ou de son époux.
Limitation des investissements Pinel
Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt Pinel. Un décret fixe ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20 %. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques (A, A bis, B1) se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Il est toutefois possible de bénéficier en 2018 de la réduction d'impôt dans certaines communes des zones B2 et C (au cas par cas après agrément du représentant de l’État dans la région et après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement) si le permis de construire à été déposé avant le 31 décembre 2017 et que l'acquisition a lieu en 2018.
L'arrêté du 30 septembre 2014 défini un nouveau zonage qui s’applique :
aux logements acquis par le contribuable à compter du 1er octobre 2014.
aux logements que le contribuable fait construire dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er octobre 2014.
Toutefois, deux exceptions sont prévues en faveur des logements situés dans les communes déclassées par cet arrêté. L’ancien zonage (celui du dispositif Scellier) continuera ainsi à s’appliquer :
Aux logements situés dans les communes déclassées en zone B1 :
ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er octobre 2014 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire.
pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er octobre 2014.
Aux logements situés dans les communes déclassées en zone B2 :
ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2015 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire.
pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er janvier 2015.
Règles spécifiques
Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Pinel ne peut se cumuler avec :
La réduction d’impôt pour investissement outre-mer.
La réduction d’impôt pour investissement Malraux.
La déduction au titre des investissements conventionnés.
En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre logement du dispositif Pinel.
Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Pinel.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.
Pinel en réhabilitation
Cette réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Pinel" neuf aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi que des logements qui ne se satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Dans ces cas, le prix de revient pour l'application du taux réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. Ce prix de revient pour calculer la réduction d'impôt est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable ou à 300 000 €. La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux. Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.